Was darf der Vermieter als Nebenkosten abrechnen? (2025)

Die Nebenkostenabrechnung — auch Betriebskostenabrechnung genannt — ist eines der häufigsten Streitthemen zwischen Mietern und Vermietern in Deutschland. Der Grund ist einfach: Vermieter dürfen längst nicht alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, auf ihre Mieter umlegen. Was zulässig ist, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) in Verbindung mit § 556 BGB.

In diesem Ratgeber zeigen wir dir die vollständige Liste der umlagefähigen Posten, erklären den Verteilerschlüssel und benennen die typischen Fallen, in die viele Vermieter — oft unbewusst — tappen.

Die umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV

Folgende 17 Positionen sind abschließend in der BetrKV aufgeführt:

1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (insbesondere Grundsteuer).
2. Kosten der Wasserversorgung — Frischwasser, Eichung, Wartung Wasserzähler.
3. Kosten der Entwässerung — Abwassergebühren und Niederschlagsentwässerung.
4. Heizkosten — geregelt zusätzlich durch die HeizkostenV.
5. Warmwasserkosten — Erzeugung und Verteilung.
6. Verbundene Heiz- und Warmwasseranlagen.
7. Betrieb des Aufzugs — Stromkosten, Wartung, Notruf, TÜV.
8. Straßenreinigung und Müllabfuhr.
9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung.
10. Gartenpflege — laufende Pflege, nicht Neuanlage.
11. Beleuchtung — Flur, Keller, Außenanlagen.
12. Schornsteinreinigung.
13. Sach- und Haftpflichtversicherungen — z.B. Gebäudeversicherung.
14. Hauswart — Arbeitsleistung, nicht Verwaltung oder Reparatur.
15. Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel.
16. Maschinelle Wascheinrichtungen.
17. Sonstige Betriebskosten — nur wenn ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt.

Was NICHT abgerechnet werden darf

§ 1 Abs. 2 BetrKV nimmt zwei Kostengruppen ausdrücklich aus — und genau hier liegt die häufigste Fehlerquelle:

• Verwaltungskosten — Personal- und Sachkosten der Hausverwaltung, Aufsicht, Prüfung des Jahresabschlusses, Kontoführung.
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten — also alle Reparaturen, Erneuerungen und Modernisierungen. Diese trägt der Vermieter.
• Abschreibungen auf das Gebäude.
• Leerstandskosten für unvermietete Wohnungen.
• Bankgebühren und Zinskosten.

Der Verteilerschlüssel — Wie wird mein Anteil berechnet?

Der Verteilerschlüssel legt fest, wie die Gesamtkosten des Gebäudes auf die einzelnen Mietparteien verteilt werden. Üblich sind drei Methoden:

• Nach Wohnfläche (m²) — gesetzlicher Standard nach § 556a Abs. 1 BGB, sofern nichts anderes vereinbart ist. Beispiel: Deine 75 m² von 750 m² Gesamtfläche = 10 % aller Kosten.
• Nach Personenzahl — möglich für personenbezogene Kosten (z.B. Wasser, Müll), muss aber im Mietvertrag stehen.
• Nach Verbrauch — Pflicht für Heizung und Warmwasser (mindestens 50–70 %).

Wichtig: Der Vermieter darf den Schlüssel nicht einfach ändern. Steht im Vertrag „nach Wohnfläche", muss auch so abgerechnet werden.

Sonderfall: Heizkostenabrechnung

Heizkosten sind besonders streng geregelt — die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Den Rest übernimmt der Flächenschlüssel. Mehr dazu im Ratgeber zur Heizkostenabrechnung.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter Gartenpflege abrechnen, obwohl ich den Garten nicht nutze?

Ja — entscheidend ist nicht die individuelle Nutzung, sondern dass der Garten zum gemeinschaftlichen Wohnbereich gehört. Nicht umlagefähig sind aber Neuanlage oder Neupflanzungen.

Sind Wartungskosten für den Aufzug umlagefähig?

Ja, laufende Wartung und Prüfungen (TÜV). Reparaturen am Aufzug sind dagegen Sache des Vermieters.

Was passiert, wenn nicht umlagefähige Kosten enthalten sind?

Du kannst innerhalb von 12 Monaten schriftlich widersprechen. Siehe dazu unseren Ratgeber Nebenkosten Widerspruch einlegen und die häufigsten Fehler in Abrechnungen.